W skrócie
- Na starcie portale są Twoim przyjacielem: przyprowadzają pierwszych gości oraz pierwsze opinie, bez których nikt nie zaryzykuje rezerwacji u nieznanego obiektu.
- Zdjęcia i opis przygotuj raz, porządnie, zanim cokolwiek wystawisz. Te same materiały pójdą wszędzie.
- Kalendarz połącz od pierwszego dnia obecności na drugim portalu. Podwójna rezerwacja w pierwszym sezonie kosztuje opinię, na którą pracujesz.
- Własna strona ma sens, gdy zaczynają wracać goście oraz gdy ludzie szukają Cię po nazwie. Wtedy przestaje być kosztem, a zaczyna odcinać prowizję.
O czym jest ten poradnik
O części internetowej: co, gdzie oraz w jakiej kolejności pokazać, żeby pierwszy sezon nie był nauką na własnych błędach. Nie znajdziesz tu podatków, meldunku ani opłaty miejscowej — te sprawy mają własne przepisy, bywają różne w różnych gminach, a ja nie jestem ani księgowym, ani prawnikiem. Wracam do nich na końcu, żeby wiedzieć, kogo o co zapytać.
Kolejność, która działa
- Przygotuj lokal do zdjęć. Nie do gości, tylko do zdjęć: zwykle brakuje drobiazgów, które widać dopiero w kadrze.
- Zrób komplet zdjęć. Każde pomieszczenie plus otoczenie. To jest materiał na następne kilka lat, więc warto poświęcić jeden dobry dzień.
- Napisz jeden porządny opis. Skrócisz go potem na portale.
- Wystaw obiekt na jednym portalu. Naucz się obsługi na jednym, zanim wejdziesz na drugi.
- Dołóż drugi portal i połącz kalendarze. Dopiero w tej kolejności, nigdy odwrotnie.
- Zbierz pierwsze opinie. Bez nich rezerwacja u Ciebie jest dla gościa ryzykiem.
- Postaw własną stronę. Gdy masz już zdjęcia, opis oraz opinie, strona powstaje szybko i od razu ma czym przekonywać.
Najczęstszy błąd to odwrócenie punktów drugiego i siódmego: strona powstaje pierwsza, ze zdjęciami z telefonu robionymi w pośpiechu, i przez dwa lata odstrasza zamiast pomagać.
Zacznij od portali
Booking.com oraz Airbnb mają to, czego Ty na starcie nie masz: ruch oraz zaufanie. Gość, który nie zna Twojego obiektu, u nich zaryzykuje, bo ma zwrot pieniędzy oraz opinie innych. Prowizja jest ceną za tę usługę i na początku jest uczciwym układem.
Traktuj jednak portal jak wynajętą witrynę w galerii, nie jak własny sklep. Zasady, opłaty oraz sposób pokazywania oferty zmienia właściciel galerii, nie Ty. Dlatego od pierwszego dnia zbieraj to, co zostaje Twoje: zdjęcia w oryginałach, treść opisu, adres e-mail oraz nazwę obiektu, którą ludzie zapamiętają.
Nazwa obiektu ma znaczenie
„Apartament nad morzem 3” zniknie w wynikach. Nazwa własna, choćby krótka, sprawia, że gość może Cię później znaleźć w wyszukiwarce. To ona jest zaczepieniem dla wszystkiego, co zrobisz później: strony, wizytówki w Google oraz poleceń.
Jeden kalendarz od pierwszego dnia
Gdy jesteś tylko na jednym portalu, kalendarz nie sprawia kłopotu. Problem zaczyna się przy drugim: dwa serwisy sprzedają te same noce i nie wiedzą o sobie nawzajem. Portale udostępniają bezpłatnie linki iCal, które pozwalają im wymieniać zajęte terminy — trzeba je tylko raz ustawić.
Jak to zrobić krok po kroku oraz co ile godzin portale naprawdę pobierają terminy, opisuję w poradniku o synchronizacji kalendarza Booking i Airbnb.
Pierwsze ceny
Na starcie nie masz opinii, więc masz mniej argumentów niż sąsiad z pięćdziesięcioma. Zwykle oznacza to pierwszy sezon nieco taniej, ale to Twoja decyzja biznesowa, nie moja specjalność. Od strony praktycznej pilnuj dwóch rzeczy: żeby cena była widoczna oraz żeby było jasne, czego dotyczy — za obiekt czy za osobę, z jakimi opłatami dodatkowymi.
Jak to pokazać, żeby gość nie musiał dopytywać, opisuję w poradniku o cenach na stronie obiektu.
Pierwsze opinie
Pierwsze pięć opinii jest warte więcej niż kolejne pięćdziesiąt, bo przenosi Cię z kategorii „nieznane ryzyko” do „sprawdzone miejsce”. Proś o nie od pierwszego gościa, zawsze w tym samym momencie: przy wyjeździe albo tego samego dnia wieczorem.
Od razu zakładaj też profil firmy w Google, nawet przed własną stroną — opinie w Google widzi każdy, kto wpisze nazwę obiektu, niezależnie od portali. Zasady opisuję w poradnikach o wizytówce Google oraz o opiniach gości.
Kiedy własna strona zaczyna się opłacać
Nie pierwszego dnia. Strona nie przyprowadzi Ci gości, których jeszcze nikt nie zna — to robią portale. Zaczyna pracować w momencie, gdy pojawiają się trzy sygnały:
- goście zaczynają wracać albo polecać Cię znajomym,
- ludzie wpisują nazwę obiektu w wyszukiwarkę,
- dostajesz pytania poza portalem: na Facebooku, telefonicznie, mailem.
Wtedy każda rezerwacja bez pośrednika zostaje w całości u Ciebie, a strona przestaje być wydatkiem. Co dokładnie się wtedy zmienia, rozkładam w poradniku o rezerwacjach bezpośrednich.
Czego ten poradnik nie załatwi
Kilka spraw musisz sprawdzić u źródła, bo zależą od gminy, formy działalności oraz tego, jak wynajmujesz. Nie podaję tu stawek ani przepisów celowo — zmieniają się, a zła liczba w internecie potrafi kosztować więcej niż jej brak:
- forma rozliczenia oraz podatek od najmu — księgowa,
- opłata miejscowa albo uzdrowiskowa, jeśli obowiązuje w Twojej gminie — urząd gminy,
- obowiązki meldunkowe wobec gości — urząd gminy,
- wymogi przeciwpożarowe oraz sanitarne dla obiektów noclegowych,
- zgłoszenie obiektu do ewidencji prowadzonej przez gminę,
- ubezpieczenie lokalu pod wynajem, bo zwykła polisa mieszkaniowa może nie obejmować gości.
Jedna rozmowa z księgową oraz jeden telefon do gminy załatwiają zwykle całą listę.