W skrócie
- Booking.com liczy prowizję od całej kwoty pobytu razem z dopłatami doliczanymi przy rezerwacji, na przykład za sprzątanie. Swoją stawkę znajdziesz na fakturze za prowizję.
- Rachunek za jeden miesiąc niewiele mówi. Policz prowizję za cały sezon, a potem sprawdź, ile z niej przypada na gości, którzy znali Cię wcześniej.
- Od nowego gościa prowizja jest ceną za to, że portal go przyprowadził. Od gościa, który wraca, płacisz ją za kogoś, kogo portal nie musiał szukać.
- Własna strona też kosztuje: raz za budowę, co roku za domenę i serwer, a do tego Twój czas na odpisywanie. Porównaj to na własnych liczbach.
Od czego portal liczy prowizję
Booking.com liczy prowizję od kwoty rezerwacji razem z opłatami dodanymi w chwili rezerwacji, takimi jak sprzątanie końcowe czy opłata serwisowa. Nie liczy jej od podatków lokalnych, na przykład od opłaty miejscowej. VAT zwykle wchodzi do podstawy, zależnie od przepisów danego kraju.
Airbnb przenosi gospodarzy na jedną opłatę za usługę, potrącaną w całości z wypłaty. W starszym modelu opłata była dzielona: mniejszą część płacił gospodarz, większą doliczano gościowi do ceny. W obu przypadkach to koszt rezerwacji przez portal, nawet jeśli części z niego nie widać na Twoim koncie.
Stawek nie podaję, bo różnią się między obiektami oraz programami, a portale je zmieniają. Swoją znajdziesz na fakturze za prowizję albo w panelu portalu. Ta liczba, a nie średnia z internetu, jest podstawą rachunku poniżej.
Prowizja za cały sezon w trzech krokach
Prowizja przychodzi w częściach: przy każdej wypłacie albo na miesięcznej fakturze. Dlatego mało kto zna jej sumę. Policz ją raz, za cały sezon:
- Zsumuj kwoty rezerwacji z portalu za ostatni sezon. Najprościej z listy rezerwacji w panelu albo z miesięcznych faktur za prowizję.
- Pomnóż sumę przez swoją stawkę. Wynik to kwota, która w tym sezonie poszła do portalu.
- Podziel ją przez cenę jednej doby. Wyjdzie, ile dób pobytu oddajesz portalowi w ciągu roku. Ta liczba mówi więcej niż sama kwota.
Przykład na umownych liczbach
Trzy domki, każdy po 60 dób z portalu w sezonie, 300 zł za dobę: rezerwacje warte 54 000 zł. Przy umownej stawce 15% prowizja wynosi 8100 zł. Tyle przynosi jeden domek przez 27 dób. Liczby pokazują wyłącznie sposób liczenia. Te same wartości startowe ma kalkulator prowizji, w którym wpiszesz własne.
Od kogo płacisz ją niepotrzebnie
Sama kwota nie mówi jeszcze, czy to dużo. Prowizja od nowego gościa jest ceną za to, że portal go znalazł. To uczciwa wymiana: bez portalu tego gościa by nie było.
Inaczej jest z gośćmi, którzy znali Cię, zanim otworzyli portal. Jeśli rezerwują przez niego, prowizja idzie od kogoś, kogo portal nie musiał szukać. Podziel więc rezerwacje z sezonu na cztery grupy:
- nowi goście, którzy znaleźli Cię na portalu,
- goście, którzy byli u Ciebie w poprzednich sezonach,
- goście z polecenia rodziny albo znajomych,
- goście, którzy szukali Cię po nazwie obiektu.
Trzech ostatnich grup nie policzysz co do osoby, więc wystarczy uczciwe oszacowanie. Część gości mówi o tym sama: „byliśmy u Państwa dwa lata temu”. Jak takie rezerwacje przejmować, opisuję w poradniku o rezerwacjach bezpośrednich.
Programy, które podnoszą koszt
Stawka z umowy nie zawsze jest całym kosztem. Booking.com ma programy, które dają obiektowi lepszą widoczność w zamian za dodatkowe pieniądze:
- program partnerów preferowanych daje wyższe miejsce w wynikach wyszukiwania za wyższą prowizję,
- Genius to rabat 10% na wybrane lokale dla uczestników programu lojalnościowego Bookingu. Rabat pokrywa obiekt, a prowizja liczona jest od ceny po rabacie,
- czasowe zwiększenie widoczności na wybrane terminy też oznacza dodatkową prowizję.
Nie oceniam tu, czy warto w nie wchodzić. Czasem warto, zwłaszcza na początku. Dolicz je jednak do rachunku, bo zmieniają realną stawkę.
Co kosztuje własna strona
Po drugiej stronie rachunku stoi własna strona. Ona też kosztuje, tylko inaczej:
- jednorazowo budowa: u mnie od 2000 zł netto za wizytówkę obiektu i od 3500 zł netto za stronę z kalendarzem,
- co roku adres i serwer: razem około 300 zł, które przelewasz dostawcy,
- Twój czas: odpowiedź na zapytanie, ustalenie zadatku, sprawdzenie wpłaty.
Ostatniej pozycji nie widać na żadnej fakturze, a to ona decyduje, czy strona się sprawdzi. Gość, który czeka na odpowiedź dwa dni, rezerwuje w tym czasie na portalu. Jak zapisać zadatek, żeby nie tłumaczyć go każdemu od nowa, piszę w poradniku o zadatku przy rezerwacji bezpośredniej.
Nie obiecuję, że strona zwróci się po tylu a tylu rezerwacjach, bo nie wiem, ilu gości do Ciebie wraca. Porównaj na własnych liczbach koszty z tej listy z prowizją od gości, którzy już Cię znali.
Kiedy własna strona się nie opłaca
Są obiekty, dla których strona z kalendarzem to wydatek bez sensu. Lepiej wiedzieć to przed rozmową ze mną niż po niej:
- prawie wszyscy goście są jednorazowi, jak w mieszkaniu na jedną noc w dużym mieście, gdzie mało kto wraca,
- nie masz kiedy odpisywać na zapytania, a nikt tego za Ciebie nie zrobi,
- w ciągu roku obiekt zmieni właściciela albo przeznaczenie.
Wtedy zostań przy portalach i zadbaj o ofertę na nich. Najwięcej dają dobry opis oraz porządne zdjęcia.
Portal i strona razem, nie zamiast
Pytanie z tytułu w praktyce nie jest wyborem. Portal przyprowadza nowych gości i za to bierze prowizję. Strona zbiera tych, którzy już Cię znają. Kalendarz na niej pobiera zajęte terminy z Booking.com i Airbnb, więc noce sprzedane na portalu same znikają ze strony. Mechanizm rozpisałem w poradniku o synchronizacji kalendarzy.
Na stronie możesz też ustawić inną cenę niż na portalu. Dlaczego wolno i jak to pokazać gościom, piszę w poradniku o cenach na stronie obiektu.
Źródła, sprawdzone 30 września 2026: Booking.com for Partners, „Understanding our commission”, „All you need to know about the Preferred Partner Program” oraz „Becoming a Genius partner”; Airbnb, „Airbnb service fees”.