CWTON i numer obiektu: co zmienia ustawa o najmie krótkoterminowym

Na jakim etapie jest ustawa

Chodzi o nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, potocznie nazywaną ustawą o najmie krótkoterminowym. Sejm uchwalił ją 8 października 2026 roku: 407 posłów było za, 24 przeciw, 9 wstrzymało się od głosu. Po Sejmie ustawę rozpatruje Senat, a na końcu podpisuje ją prezydent.

Ustawa wykonuje unijne rozporządzenie 2024/1028 o danych dotyczących najmu krótkoterminowego, które obowiązuje od 20 maja 2026 roku. Rozporządzenie każe portalom pokazywać numer rejestracyjny obiektu wszędzie tam, gdzie państwo prowadzi rejestrację. W Polsce taką rejestrację porządkuje właśnie ta ustawa.

Czym jest CWTON

CWTON to Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. To jawna lista domków, apartamentów, pokoi i innych obiektów bez kategorii hotelowej, zamieszczona na stronie ministra właściwego do spraw turystyki (art. 42 ust. 4). Według uzasadnienia projektu ma działać tak samo jak Centralny Wykaz Obiektów Hotelarskich, w którym na turystyka.gov.pl można już dziś sprawdzić hotele i pensjonaty z kategorią.

Najważniejsze dla właściciela: do CWTON nie zgłaszasz się sam. Dane trafiają tam z gminy. Obiekt zgłaszasz w urzędzie gminy tak jak dotąd, a numer ID nadaje system automatycznie przy wpisie do gminnej ewidencji (art. 44 ust. 3 pkt 3).

Wykaz jest jawny, więc gość może przed rezerwacją sprawdzić, czy obiekt działa legalnie. Z tego samego systemu korzystają portale: unijne rozporządzenie każe im wyrywkowo sprawdzać, czy numery w ogłoszeniach są ważne.

Kogo dotyczą nowe przepisy

Ustawa zmienia definicję usług hotelarskich. Po zmianie to ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych krócej niż 30 dni jednorazowo dla jednego klienta (art. 3 ust. 1 pkt 8). Mieści się w tym typowy najem na doby: domek nad morzem, apartament w mieście, pokoje gościnne, agroturystyka.

Obiekty bez kategorii hotelowej ustawa nazywa „innymi obiektami, w których są świadczone usługi hotelarskie”. Ich ewidencję prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Hotele, motele i pensjonaty z kategorią zostają w ewidencji marszałka województwa. Rolnicy wynajmujący pokoje w gospodarstwie mają te same obowiązki co do zgłoszenia, regulaminu i numeru (art. 39 ust. 3).

Skąd wziąć numer obiektu

Numer ID dostajesz przy wpisie do ewidencji w gminie. Droga zależy od tego, czy obiekt już w niej jest:

1. Obiekt jest w ewidencji gminy. Nie składasz nowego zgłoszenia. Gmina ma 3 miesiące od wejścia ustawy w życie na przekazanie danych do CWTON i 4 miesiące na dostosowanie wpisów do nowych wymogów. Wpis niedostosowany w terminie traci ważność z mocy prawa, dlatego warto zapytać w urzędzie, czy Twój jest kompletny. Ty w ciągu tych samych 4 miesięcy składasz w gminie projekt regulaminu porządkowego (art. 5 i 6 ustawy).
2. Obiekt nie jest zgłoszony. Zgłoszenie przed przyjęciem gości jest obowiązkiem już dziś (art. 39 ust. 3), a wynajem bez niego jest wykroczeniem (Kodeks wykroczeń, art. 60¹ § 4 pkt 3). Po wejściu ustawy w życie do zgłoszenia dołączasz projekt regulaminu i dowód opłaty. Dochodzą też oświadczenie o spełnieniu wymagań sanitarnych, przeciwpożarowych i wyposażenia, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, oraz opinia osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej.
3. Masz kilka domków albo apartamentów. Zapytaj w gminie, czy wpisze je jako jeden obiekt, czy każdy osobno. Od tego zależy, ile numerów pokażesz w ogłoszeniach i na stronie.

Opłata skarbowa za wpis do ewidencji wyniesie 40 zł, za zmianę wpisu tyle samo (art. 4 ustawy). Budynek oddany do użytkowania przed wejściem ustawy w życie nie potrzebuje oświadczenia i opinii przeciwpożarowej od razu. Jeśli zgłosisz go do 1 stycznia 2029 roku, oba dokumenty donosisz do 1 stycznia 2030 roku (art. 6 ust. 3 i 4 ustawy).

Gdzie pokazać numer

Ustawa wymienia numer ID w trzech miejscach:

• Na portalu, zanim wystawisz ofertę. Informujesz Booking.com, Airbnb czy inny portal o numerze przed zamieszczeniem oferty (art. 39 ust. 3a), a portal pokazuje go w ogłoszeniu.
• W regulaminie porządkowym. Numer jest jednym z pięciu obowiązkowych elementów (art. 44 ust. 3 pkt 3).
• W ofertach. Karę do 50 tys. zł może dostać ten, kto w ofertach usług hotelarskich nie podaje numeru (art. 45f ust. 2).

Ostatni przepis mówi o ofertach w ogóle, nie tylko o portalach. Dlatego numer warto pokazywać wszędzie, gdzie proponujesz nocleg: na własnej stronie, w ogłoszeniach na OLX, w postach na Facebooku.

Na stronie obiektu najlepiej sprawdzają się dwa miejsca: stopka widoczna na każdej podstronie oraz opis każdego domku czy apartamentu, który ma własny numer. Do tego regulamin, jeśli publikujesz go na stronie. Jak go tam pokazać, opisuję w poradniku o regulaminie i zasadach pobytu.

Obowiązkowy regulamin

Dziś regulamin w obiekcie bez kategorii jest dobrowolny. Po zmianie każdy, kto świadczy usługi hotelarskie, także rolnik, wydaje regulamin porządkowy wiążący wszystkie osoby w obiekcie i udostępnia go w widocznym miejscu (art. 44 ust. 3 i 3a). Ustawa wymienia pięć obowiązkowych elementów:

1. czas trwania doby hotelowej,
2. czas trwania ciszy nocnej, zgodnie z prawem miejscowym,
3. numer ID nadany w CWTON,
4. imię, nazwisko i telefon osoby, z którą trzeba się kontaktować przy naruszeniu porządku albo zasad bezpieczeństwa, zwłaszcza wobec dzieci,
5. zasady korzystania z obiektu.

Ustawa zapisuje też wprost prawa gościa (art. 44c). Cisza nocna ma trwać co najmniej 8 godzin w przedziale od 20.00 do 8.00, a gość ma bezpłatny dostęp do wody pitnej. Gość z kolei przestrzega regulaminu, ciszy nocnej i doby hotelowej, a bez Twojej zgody nie może wynajmować obiektu dalej ani udostępniać go innym.

Resztę regulaminu, czyli zwierzęta, zadatek, kaucję czy sprzątanie, piszesz pod swój obiekt. Listę spraw do spisania znajdziesz w poradniku o regulaminie pobytu.

Przepisy przeciwpożarowe

Dla małych obiektów w budynkach mieszkalnych ustawa wprowadza prostszą regułę. Jeśli wynajmujesz w nie więcej niż 6 lokalach w budynku, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, gdy jednocześnie (art. 35 ust. 2a):

• miejsc noclegowych jest łącznie nie więcej niż 30, a w domu jednorodzinnym nie więcej niż 15 w najwyżej 6 pokojach,
• lokale leżą na kondygnacjach nadziemnych, nie wyżej niż 25 m nad terenem,
• budynek, strefa pożarowa i drogi ewakuacyjne spełniają wymagania dla budynków mieszkalnych,
• warunki ewakuacji pozwalają gościom szybko i bezpiecznie wyjść z budynku.

Obiekty działające przed wejściem ustawy w życie mają czas na opinię przeciwpożarową do 1 stycznia 2030 roku. Do tego dnia limity miejsc ich nie obejmują, jeśli pokoje z miejscami noclegowymi i kuchnie mają autonomiczne czujki dymu albo system sygnalizacji pożarowej, a w każdym lokalu jest gaśnica. W domu jednorodzinnym czujki muszą też obejmować drogi ewakuacyjne (art. 6 ust. 5 ustawy).

Kary i kontrole

Dziś za wynajem w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji grozi grzywna jak za wykroczenie. Ustawa zastępuje ją karami administracyjnymi:

• do 50 tys. zł za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji albo w czasie jego zawieszenia (art. 45e),
• do 50 tys. zł za oferty bez numeru ID (art. 45f ust. 2),
• do 50 tys. zł za oznaczenia, które mogą wprowadzić gości w błąd co do rodzaju albo kategorii obiektu, na przykład słowo „hotel” bez kategorii (art. 45f ust. 1).

Kary nakłada marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego. Osobno ukarać można portale, które nie wypełniają obowiązków z unijnego rozporządzenia: do 50 tys. zł za każde naruszenie, po wcześniejszym wezwaniu z 7-dniowym terminem (art. 45g).

Nowe są kontrole na zgłoszenie sąsiadów. Kontrolę mieszkania albo pokoju na wynajem mogą wywołać mieszkańcy tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo zarząd spółdzielni (art. 40 ust. 4a). Odmowa kontroli oznacza zawieszenie wpisu, a niespełnione wymagania wykreślenie z ewidencji. Trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku stwierdzone w ciągu 6 miesięcy to również wykreślenie, a ponowne zgłoszenie jest możliwe dopiero po roku (art. 41b).

Co zmienia się od 2028 roku

Od 1 stycznia 2028 roku zaczną obowiązywać przepisy o zakazach najmu na doby:

• Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mogą uchwałą zakazać najmu na doby w swoich budynkach. W spółdzielni potrzeba ponad 50% głosów uprawnionych. Kto już wynajmuje, może to robić jeszcze przez 6 miesięcy od podjęcia uchwały (art. 39b).
• Gminy mogą wyznaczać strefy, w których najem na doby jest wyłączony, na przykład ze względu na zabytkową zabudowę albo porządek publiczny. Projekt uchwały trafia do konsultacji na co najmniej 21 dni, a uchwała wchodzi w życie najwcześniej 6 miesięcy po ogłoszeniu. Rada gminy może w niej przewidzieć wyjątki (art. 44b).

Domek na własnej działce, która nie należy do wspólnoty, nie podlega uchwale wspólnoty, ale może znaleźć się w strefie gminnej. Każda strefa przechodzi konsultacje na stronie urzędu gminy, więc o planach dowiesz się z wyprzedzeniem.

Co zrobić teraz

• sprawdzone w urzędzie gminy, czy obiekt jest w ewidencji i czy wpis jest kompletny,
• obiekt zgłoszony jeszcze przed wejściem ustawy w życie, jeśli dotąd nie był,
• policzone pokoje i miejsca noclegowe w każdym budynku,
• czujki dymu w pokojach i kuchniach oraz gaśnica w każdym lokalu,
• regulamin porządkowy z pięcioma obowiązkowymi elementami i miejscem na numer ID,
• przygotowane miejsce na numer w ogłoszeniach i na stronie obiektu,
• po nadaniu numeru: wpisany w panelach portali, w regulaminie, na stronie i w ogłoszeniach.

Nie jestem prawnikiem, a ten poradnik nie zastępuje porady prawnej. Źródła, sprawdzone 18 października 2026: ustawa z 8 października 2026 r. o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, tekst przekazany do Senatu, oraz uzasadnienie projektu (druk nr 2865); ustawa o usługach hotelarskich w brzmieniu obecnym, art. 35, 38 i 39; Kodeks wykroczeń, art. 60¹ § 4; ustawa o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych, art. 4 pkt 7; rozporządzenie (UE) 2024/1028, art. 3 i 7. Artykuły bez nazwy aktu dotyczą ustawy o usługach hotelarskich po zmianie, a artykuły z dopiskiem „ustawy” przepisów samej nowelizacji.